Le choix de rénover plutôt que de démolir

Plutôt que de démolir, ils ont choisi d’embellir. À contre-courant des discours prônant la démolition comme solution aux problèmes de ghettoïsation des quartiers, les architectes Jean-Philippe Vassal, Anne Lacaton et Frédéric Druot, auteurs du rapport + PLUS, les grands ensembles de logements, territoires d’exception (1), préconisent avant tout la transformation de l’existant. Dans un contexte de pénurie et de crise du logement, « une politique de la ville tournée vers la démolition, lancée sous l’argument très discutable d’une bonification des conditions de l’habitat, n’est en rien inévitable » et est même impensable, estiment les auteurs.

Pour ces architectes, rompus aux problématiques de logements, et à l’aura internationale, ces tours et barres vilipendées de toute part portent en elles « un potentiel de qualité » qu’il s’agit d’exploiter à bon escient au lieu de le nier. Certes, reconnaissent-ils d’emblée, les grands ensembles sont « en inadéquation parfaite avec le besoin actuel d’habiter ». Doit-on pour autant les raser sans avoir au préalable chercher à en tirer le meilleur parti ? La logique de la table rase, extrêmement virulente dans les opérations actuelles de renouvellement urbain, conduit à remplacer les tours et barres par des immeubles de deux ou trois étages, censés répondre aux attentes des gens et résoudre des problèmes qui sont avant tout sociaux. « En fait, ce sont surtout ceux qui n’habitent pas ces quartiers et les édiles qui ont du mal à accepter la présence des barres, note Jean-Philippe Vassal. C’est curieux, car quand les barres se touchent, en ville, elles disparaissent, elles ne gênent plus. C’est quand elles sont visibles qu’elles posent problème ».

Plutôt que de mettre en avant une forme urbaine nouvelle, basée sur la résidentialisation et des constructions de faible hauteur, les auteurs du rapport entendent valoriser les logements en proposant de leur rendre le « luxe » qui leur fait défaut. Le but est avant tout de « maintenir un lien avec l’existant, (de) le considérer comme un réservoir de valeur. » Au même titre que les espaces industriels et les ateliers urbains, « les grands ensembles sont aujourd’hui les seuls territoires capables de permettre la réalisation de logements d’une très grande générosité dans un cadre économiquement maîtrisé. Ils sont à ce titre des biens patrimoniaux capables de générer de la valeur », argumente Frédéric Druot.

Pour étayer leur point de vue, ils ont réalisé une étude architecturale sur différents quartiers inscrits dans le programme de renouvellement urbain dont celui d’Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis). Le projet actuel porté par l’ANRU prévoit la démolition de 821 logements, la reconstruction d’autant, ainsi que des réhabilitations de masse (autour de 1 600). Rien que pour la démolition des 821 logements, 35 millions d’euros seront nécessaires et plus d’une centaine (109) sont budgétés pour la reconstruction du même nombre, soit au total 144 millions d’euros. Le coût par logement est donc de 175 000 euros. L’étude réalisée par les auteurs du rapport porte sur quatre tours devant être détruites (224 logements), ainsi que sur deux tours voisines, non promises à démolition, qui abritent 112 appartements. Ils proposent de requalifier ces six tours en agrandissant les logements et en ajoutant une terrasse à chacun. La surface des T3 passerait ainsi de 73 m² à 130 m², dont 32 m² de terrasse. L’agrandissement de 288 appartements est assuré par l’annexion de 48 logements qui seront donc reconstruits sur le site. Coût total HT de leur projet pour les 336 logements : 17 106 320 euros, soit 50 000 euros par logement.

Cette solution apparaît beaucoup plus économique en termes de coût financier et humain, même si un certain nombre de coûts (déménagement, relogement, perte d’exploitation des bailleurs, etc.) ne sont pas pris en compte. On peut cependant espérer qu’avec le solde restant (autour de 120 millions d’euros) il soit possible de les payer et même de garder de l’argent pour construire ailleurs. Il manque actuellement en France entre 600 000 et 800 000 logements sociaux rappellent les auteurs."

C. P.

(1) Étude réalisée en août 2004 pour le ministère de la Culture et de la Communication.